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空き家対策

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共有関係の法律問題

相続が原因で複数の相続人が土地・建物を共有しているということが少なからずあります。
そして、複数で共有していることにより全員が無責任となり、土地や建物が放置されていることもあります。
また、土地や建物が共有の場合、自治体が一方的に定めた代表者の方に、固定資産税・都市計画税の納付書が郵送されため、その方が単独で納税され、共有者の間で清算されていないということがあります。

土地や建物が共有であるために放置されている主な理由は、共有の土地や建物の権利関係について知識がないことにあります。

共有物の保存行為は、共有者の1人が単独で行うことができます。例えば、共有者の1人が補強や修繕が必要であると判断すれば他の共有者の同意を得なくても行うことができるのです。そして、建物の補強や修繕の費用は、反対していた人も加えて共有者全員で等分に負担することになります。

st310.jpg共有物の管理は、全員の同意がなくても、共有持分の価格を基準に過半数の同意で決定することができます。例えば、3人で等分に共有している場合、一人の共有者が反対していたとしても、残りの2人が賛成すれば土地・建物を賃貸に出すことができます。そして、賃貸を行うにあたって負担する費用や得られた賃料は共有者全員で等分に負担することになります。

他方、共有物の処分は、共有者全員の同意がければ行うことができません。例えば、土地・建物を利用する予定がないということで第三者に譲渡する場合には、共有者全員の同意を得なければ行うことができません。

このように、共有持分割合で多数の同意を得られない場合には賃貸することができませんし、共有者全員の同意を得ることができなければ処分することができないのですが、共有者には共有物の分割をいつでも請求することができる権利が認められています。

仮に、共有物の分割について協議がまとまらなければ裁判所に対して共有物の分割を請求することができ、共有物を分割することができない、あるいは共有物を分割した場合に著しく価値が低下する場合には共有物全体を競売にかけ、共有持分に応じた競落代金の交付を求めることもできます。
建物は物理的に分割することができませんし、複数の共有者がいる場合土地を分割すると著しく価格が減少する場合が多いですので、多くの場合に競売にかけることができます。

共有者としては、賃貸することについて多数の同意が得られない、また第三者に譲渡することに全員の同意が得られない場合には、賃貸や譲渡あきらめるのではなく競売手続もありうる共有物分割請求権の行使を示しながら、共有物の管理、処分を促すことが可能となります。

税負担や法的リスクを考えた場合、他の共有者の同意が得られないことを理由に空き家として放置するのではなく、競売手続の可能性がある共有物分割請求権の存在を背景に、他の共有者をコントロールしていく必要があるのです。

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